箱根の民泊清掃・熱海の民泊清掃・小田原の民泊清掃と箱根・小田原のリネンレンタルを手がけるインビックスです。民泊を始めようと検討しているオーナーが最も気になるのは「実際にいくら稼げるのか」という点です。宿泊単価・稼働率・経費の3つを正確に把握しないと、楽観的な見通しで開業して運営が行き詰まるリスクがあります。
この記事では、箱根・熱海・小田原・伊東エリアの相場をもとに、4つのモデルケース（1LDK〜3LDK）で収益シミュレーションを試算します。初期費用の目安・月間収支・年間収益・初期投資回収期間に加え、季節変動のパターンと収益シミュレーションでよくある落とし穴まで解説します。
※本記事のシミュレーションはモデルケースによる試算であり、実際の収益を保証するものではありません。物件の立地・設備・運営体制によって結果は大きく異なります。
収益シミュレーションの計算式と前提条件
基本の計算式
月間売上 ＝ 1泊単価 × 月間稼働日数 ＋ 清掃料金 × 月間予約組数
月間利益 ＝ 月間売上 ー 月間経費（固定費＋変動費）
年間の営業日数は民泊新法（住宅宿泊事業法）により最大180日に制限されています（旅館業許可取得の場合は制限なし）。今回のシミュレーションは民泊新法による運営を前提とし、年間最大180日のうち、稼働率に応じた実稼働日数で試算します。
箱根・熱海・小田原・伊東エリアの宿泊単価の相場
箱根・熱海・伊東エリアは温泉観光地として国内外から人気が高く、都市部の民泊と比べて宿泊単価が高めに設定できます。小田原は新幹線・JR線のアクセスに優れ、箱根の玄関口として観光需要とビジネス需要を両方取り込める点が特徴です。
- 1LDK（2〜3名）
- 平日目安18,000〜25,000円 休前日・繁忙期目安28,000〜40,000円
- 2LDK（4〜5名）
- 平日目安25,000〜35,000円 休前日・繁忙期目安38,000〜55,000円
- 3LDK（6〜8名）
- 平日目安35,000〜50,000円 休前日・繁忙期目安55,000〜80,000円
温泉付き・専用露天風呂付き・眺望のよい物件はさらに高単価での設定が可能です。繁忙期（GW・夏休み・年末年始・紅葉シーズン）は平日比1.5〜2倍の単価設定が現実的です。小田原は箱根・熱海に比べて単価はやや低めですが、物件の賃料も低いためコストパフォーマンスに優れます。
稼働率の考え方
箱根・熱海エリアは観光需要が安定しており、運営開始から半年以内に月間稼働率50〜70%を目指せる物件が多いとされています。小田原は観光×ビジネス需要のバランスがよく、平日の稼働が比較的安定しやすいのが特徴です。本シミュレーションでは年間稼働率を保守的に45%（年間約82日稼働）・標準的に60%（年間約108日稼働）の2パターンで試算します。
経費の内訳
固定費（毎月発生）
物件の賃料（賃貸の場合）・光熱費（電気・ガス・水道）・Wi-Fiなどの通信費・火災保険料・住宅宿泊管理業者への委託料（売上の15〜20%）・各種サブスクリプション（スマートロックシステム等）が主な固定費です。
変動費（予約ごとに発生）
清掃費・リネン費・アメニティ補充費・ゴミ処分費が1予約ごとの変動費です。箱根・熱海エリアの一棟貸し物件における清掃費（リネン込み）の相場は、1LDKで7,000〜10,000円、2LDKで10,000〜15,000円、3LDKで15,000〜22,000円が目安です。
Airbnb手数料の変化（2025年以降）
Airbnbのプラットフォーム手数料は、従来の分割方式ではホスト側3%（＋ゲスト側約14%）でしたが、2025年後半よりホスト側のみ約15.5%の一括方式への移行が進んでいます。以下のシミュレーションでは分割方式（ホスト3%）を前提としていますが、一括方式に切り替わると手数料負担が大幅に増えるため、方式の確認と収支の再計算が必要です。
事例①：1LDK・箱根エリア（賃貸物件・家主不在型）
物件概要
箱根宮城野エリア・1LDK（40㎡）・最大3名・温泉引湯なし・スマートロック設置・家主不在型。住宅宿泊管理業者に運営委託。
収支前提
- 主な費用項目
- 月間賃料80,000円 光熱費・Wi-Fi15,000円 管理委託費売上の18% 清掃費（1回）8,000円 アメニティ・消耗品（1泊）500円 平均1泊単価22,000円 清掃料金（ゲスト請求）5,000円
月間収支シミュレーション（標準稼働：月15日・予約9組想定）
- 売上
- 宿泊売上（22,000円×15日）330,000円 清掃料金収入（5,000円×9組）45,000円 月間売上合計375,000円
- 経費
- 賃料▲80,000円 光熱費・Wi-Fi▲15,000円 管理委託費（18%）▲67,500円 清掃費（8,000円×9組）▲72,000円 アメニティ▲7,500円 Airbnb手数料（3%）▲11,250円 月間経費合計▲253,250円
月間利益：約121,000円（年間換算 約145万円）
ただし箱根の第一種観光地区に該当する物件では繁忙期に営業禁止期間があるため、その分の収益が減少します。閑散期は月間利益が5〜7万円程度に落ちることも想定しておく必要があります。
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事例②：2LDK・熱海エリア（自己所有物件・旅館業許可）
物件概要
熱海市内・2LDK（65㎡）・最大5名・眺望あり・自己所有の別荘・旅館業（簡易宿所）許可取得。清掃を外注・管理委託なし（オーナー自身が遠隔管理）。旅館業許可取得のため年間180日制限なし。
月間収支シミュレーション（月15日・予約8組想定）
- 売上
- 宿泊売上（32,000円×15日）480,000円 清掃料金収入（8,000円×8組）64,000円 月間売上合計544,000円
- 経費
- 固定資産税・管理費▲30,000円 光熱費・Wi-Fi▲20,000円 保険料▲5,000円 清掃費（12,000円×8組）▲96,000円 アメニティ▲9,000円 Airbnb手数料（3%）▲16,320円 月間経費合計▲176,320円
月間利益：約368,000円（年間換算 約440万円）
旅館業許可を取得しているため年間制限なく稼働でき、熱海の観光需要の高さを最大限に活かせるモデルケースです。ただし旅館業許可取得には初期費用が数十〜数百万円かかることを踏まえた資金計画が必要です。
事例③：3LDK・伊東エリア（賃貸物件・民泊新法）
物件概要
伊東市内・3LDK（85㎡）・最大8名・温泉引湯なし・BBQスペースあり・家主不在型・清掃外注・管理委託あり。
月間収支シミュレーション（保守的稼働：月12日・予約6組想定）
- 売上
- 宿泊売上（45,000円×12日）540,000円 清掃料金収入（12,000円×6組）72,000円 月間売上合計612,000円
- 経費
- 賃料▲120,000円 光熱費・Wi-Fi▲22,000円 管理委託費（15%）▲91,800円 清掃費（18,000円×6組）▲108,000円 アメニティ▲9,600円 Airbnb手数料（3%）▲18,360円 月間経費合計▲369,760円
月間利益：約242,000円（年間換算 約290万円）
3LDK・8名対応の大型物件は家族旅行・合宿・グループ旅行のニーズに応えやすく、1泊単価が高いのが強みです。伊東エリアは住居専用地域に該当する物件では静岡県条例により平日の稼働が制限されるため、物件選定時に用途地域の確認が必須です。
事例④：2LDK・小田原エリア（賃貸物件・家主不在型）
物件概要
小田原市内（小田原城周辺）・2LDK（60㎡）・最大4名・スマートロック設置・家主不在型。住宅宿泊管理業者に運営委託。新幹線・JR線の利便性が高く、観光需要にビジネス利用も加わる立地。
収支前提
- 主な費用項目
- 月間賃料100,000円 光熱費・Wi-Fi18,000円 管理委託費売上の18% 清掃費（1回）10,000円 アメニティ・消耗品（1泊）600円 平均1泊単価25,000円 清掃料金（ゲスト請求）6,000円
月間収支シミュレーション（標準稼働：月15日・予約8組想定）
- 売上
- 宿泊売上（25,000円×15日）375,000円 清掃料金収入（6,000円×8組）48,000円 月間売上合計423,000円
- 経費
- 賃料▲100,000円 光熱費・Wi-Fi▲18,000円 管理委託費（18%）▲76,140円 清掃費（10,000円×8組）▲80,000円 アメニティ▲9,000円 Airbnb手数料（3%）▲12,690円 月間経費合計▲295,830円
月間利益：約127,000円（年間換算 約152万円）
小田原は箱根・熱海に比べて宿泊単価はやや控えめですが、賃料も低く抑えられるため利益率は同程度を確保できます。平日のビジネス需要が加わることで閑散期の落ち込みが箱根・熱海より緩やかになるのも特徴です。
4事例の年間収益比較
- 事例① 箱根・1LDK（民泊新法・賃貸・管理委託）
- 月間利益約12万円 年間利益約145万円
- 事例② 熱海・2LDK（旅館業許可・自己所有）
- 月間利益約37万円 年間利益約440万円
- 事例③ 伊東・3LDK（民泊新法・賃貸・管理委託）
- 月間利益約24万円 年間利益約290万円
- 事例④ 小田原・2LDK（民泊新法・賃貸・管理委託）
- 月間利益約13万円 年間利益約152万円
事例②（熱海・旅館業許可・自己所有）が最も収益性が高い結果になっています。自己所有物件は賃料コストがなく、旅館業許可で年間制限なく稼働できるためです。事例④（小田原）は箱根と同水準の年間利益を確保しつつ、平日の稼働が安定しやすいバランス型の運営モデルです。
季節変動と月別収益の目安
箱根・熱海エリアの民泊は季節によって稼働率が大きく変動します。年間平均の利益だけでなく、月ごとの収益変動を把握したうえで資金計画を立てることが重要です。以下は事例①（箱根・1LDK）を参考にした月別の目安です。
- 1月・2月（閑散期）
- 目安稼働率30〜40% 月間利益目安4〜6万円
- 3月（春休み・卒業旅行シーズン）
- 目安稼働率45〜55% 月間利益目安7〜9万円
- 4月・5月（桜・GW）
- 目安稼働率70〜90% 月間利益目安14〜18万円
- 6月（梅雨・閑散）
- 目安稼働率35〜45% 月間利益目安5〜7万円
- 7月・8月（夏休み）
- 目安稼働率70〜90% 月間利益目安14〜18万円
- 9月（シルバーウィーク前後）
- 目安稼働率45〜60% 月間利益目安8〜11万円
- 10月・11月（紅葉シーズン）
- 目安稼働率60〜80% 月間利益目安12〜16万円
- 12月（年末）
- 目安稼働率50〜65% 月間利益目安9〜12万円
1月・2月・6月の3ヶ月は収益が大きく落ち込む傾向があります。この閑散期の赤字リスクを見越した運転資金（3〜4ヶ月分の固定費）を手元に確保しておくことが安定運営の基本です。
箱根・熱海エリアで多く耳にするのが「繁忙期に清掃の手配が取れなくなった」というトラブルです。GW・夏休み・紅葉シーズンは複数の物件が同じタイミングでチェックアウトを迎えるため、直前に清掃業者を探すと断られるケースが増えます。インビックスでは定期契約のオーナー様を繁忙期のスケジュール確保で優先対応しており、収益の稼ぎ時に清掃が原因で機会損失が起きない体制を整えています。収益シミュレーションを立てる段階から、清掃体制の整備まで含めて計画することをおすすめしています。
収益シミュレーションでよくある3つの落とし穴
①稼働率を高く見積もりすぎる
開業直後の3〜6ヶ月はレビューがゼロのため、稼働率30〜40%が現実的なスタートラインです。年間60%の稼働率は、レビューが20件以上蓄積してから現実的になる数字と考えてください。シミュレーションは必ず保守的（年間40〜45%）と標準的（年間55〜60%）の2パターンで作成し、保守的な数字でも黒字になる物件・条件を選ぶことが重要です。
②清掃費・リネン費を過小見積もりする
月に8〜12組の予約が入ると、清掃費だけで月6〜12万円の出費になります。自分で清掃する場合は費用が浮くように見えますが、移動時間・作業時間の機会コストを含めると実質的なコストは変わらないケースがほとんどです。清掃業者に外注する前提でシミュレーションすることで、実態に近い収支が把握できます。
③消防設備・許可申請の追加費用が発生する
民泊新法の届出や旅館業許可の申請時に、消防設備（自動火災報知設備・誘導灯など）の追加工事が必要になるケースがあります。工事費は物件の築年数・構造によって0〜50万円と幅があり、想定外の初期費用として資金計画を狂わせる原因になりがちです。物件契約前に消防署への事前相談を行い、必要工事の見積もりを取っておくことをおすすめします。
初期投資と回収期間の目安
- 賃貸・民泊新法の場合
- 敷金・礼金・仲介手数料家賃3〜6ヶ月分 届出費用0〜10万円 消防設備工事0〜20万円 寝具・リネン類5〜15万円 家具・家電・アメニティ20〜80万円 スマートロック2〜4万円 写真撮影2〜5万円 合計目安50〜150万円
- 自己所有・旅館業許可の場合
- 届出・許可申請費用10〜30万円 消防設備工事0〜50万円 寝具・リネン類5〜20万円 家具・家電・アメニティ20〜100万円 スマートロック2〜4万円 写真撮影2〜5万円 合計目安50〜200万円以上
事例①（月利益12万円）であれば初期投資100万円の回収に約8〜9ヶ月、事例③（月利益24万円）であれば初期投資150万円の回収に約6〜7ヶ月が目安です。ただし開業直後の稼働率が低い3〜6ヶ月を加味すると、実際の回収期間はさらに2〜3ヶ月長くなることを見込んでおく必要があります。
収益を高めるための5つのポイント
①繁忙期の単価設定を最適化する
箱根・熱海エリアはGW・夏休み・年末年始・紅葉シーズンの繁忙期に需要が集中します。この時期の1泊単価を平日比1.5〜2倍に設定することが、年間収益の底上げに直結します。Airbnbのスマートプライシング機能やAirDNAなどの価格分析ツールを活用して、競合物件の動向をリアルタイムで把握することが重要です。
②清掃品質を安定させてレビューを高める
Airbnbでは「清潔さ」のスコアが予約率に直結します。清掃を外注する際は写真報告を標準化している業者を選ぶことで、リモート管理しながら品質を担保できます。定期的なエアコンクリーニングや水回りのメンテナンスもレビュー向上に有効です。レビューの「清潔さ」が4.8以上を維持できると、検索上位に表示されやすくなります。
③清掃費をゲストに転嫁してコスト構造を整える
清掃費をリスティングに明示してゲストに転嫁することで、清掃コストが利益を直接圧迫する構造を避けられます。箱根・熱海の一棟貸しでは実コストに見合った5,000〜15,000円程度の設定も現実的です。清掃費を適切に設定することで、清掃品質への投資を維持しながら利益率を確保できます。
④OTAを複数登録して稼働率を底上げする
Airbnbだけに依存せず、じゃらん・楽天トラベル・Booking.comなど複数のOTA（宿泊予約サイト）に登録することで、稼働率を5〜15ポイント底上げできるケースがあります。特に国内ゲストの比率が高い小田原・伊東エリアでは、じゃらんや楽天トラベルからの予約が効果的です。チャネルマネージャー（iCalまたはAPI連携）を使えば二重予約のリスクなく複数OTAを管理できます。
⑤リネンの外部レンタルでコストと手間を同時に削減する
シーツ・タオル・枕カバーなどのリネン類を自前で管理すると、購入費・洗濯費・乾燥費・保管場所のコストが積み重なります。リネンレンタルサービスを利用することで、清潔なリネンを清掃のたびに届けてもらえるため、コスト管理が簡便になり品質も安定します。箱根・小田原エリアであれば、インビックスのリネンレンタルと清掃をセットで依頼することで管理の手間を最小化できます。
収益シミュレーションの経費のなかで変動費の中心を占めるのが清掃費です。インビックスは箱根・熱海・小田原・伊東エリアに特化した民泊清掃会社として、チェックアウト後の清掃・リネン交換・アメニティ補充・写真報告を一括して対応します。清掃を安定して外注することで、オーナーは収益向上に直結する単価設定やゲスト対応に集中できます。
まとめ
箱根・熱海・小田原・伊東エリアの民泊は、観光需要の高さと高い宿泊単価を活かすことで、月10〜37万円・年間145〜440万円程度の収益が見込めるモデルケースが現実的に存在します。収益を最大化するには、繁忙期の単価最適化・清掃品質の安定によるレビュー向上・清掃費のゲスト転嫁・複数OTA登録・リネンレンタル活用の5点が重要です。
一方で、稼働率の楽観的な見積もり・清掃費の過小計上・消防設備の追加工事という3つの落とし穴も存在します。開業前には実際の競合物件の料金と稼働状況を調査したうえで、保守的な稼働率をもとにした収支シミュレーションを必ず実施してください。
お見積もり・ご相談は無料です
民泊清掃・リネンレンタル・代行運営など、運営のお悩みをお気軽にお聞かせください。
よくある質問
箱根・熱海エリアの民泊は月にいくら稼げますか？
物件の間取りや運営形態によって大きく異なりますが、モデルケースでは1LDKで月約12万円、2LDKで月約37万円、3LDKで月約24万円の利益が見込めます。旅館業許可取得の自己所有物件（年間制限なし）が最も収益性が高く、年間約440万円の利益も現実的です。
小田原エリアで民泊を始めた場合の収益は？
小田原市内の2LDK・賃貸・管理委託ありのモデルケースでは、月間利益約13万円・年間約152万円が目安です。箱根・熱海と比べて宿泊単価はやや低めですが、賃料も低く抑えられるため利益率は同水準を確保できます。新幹線・JR線の利便性が高く、平日のビジネス需要が加わることで閑散期の落ち込みが緩やかになるのも特徴です。
民泊の初期費用はどのくらいかかりますか？
賃貸・民泊新法の場合は50〜150万円が目安で、敷金・礼金・家具家電・消防設備・スマートロックなどが含まれます。自己所有・旅館業許可の場合は50〜200万円以上で、許可申請費用や消防設備工事の規模によって増減します。開業直後の稼働率が低い期間を考慮すると、初期投資の実質回収期間は計算上より2〜3ヶ月長くなる点を見込んでおく必要があります。
民泊の収益を最大化するにはどうすればいいですか？
繁忙期（GW・夏休み・年末年始・紅葉シーズン）の宿泊単価を平日比1.5〜2倍に設定すること、清掃品質を安定させてレビュースコアを高めること、清掃費をゲストに転嫁してコスト構造を整えること、複数OTAに登録して稼働率を底上げすること、リネンレンタルを活用してコストと手間を削減することの5点が重要です。
民泊運営の主な経費にはどんなものがありますか？
固定費として賃料（賃貸の場合）、光熱費、Wi-Fi、保険料、管理委託費（売上の15〜20%）があります。変動費として清掃費（1LDKで7,000〜10,000円、3LDKで15,000〜22,000円）、リネン費、アメニティ補充費、Airbnb手数料（ホスト側3%、2025年以降一括方式への移行が進行中）が1予約ごとに発生します。
清掃を外注した場合と自分でやった場合で収益はどのくらい変わりますか？
清掃費を自分で負担する場合、1LDKで月7〜10万円程度のコスト削減になりますが、移動時間・作業時間（1回あたり2〜3時間）の機会コストを含めると実質的な差は縮まります。清掃を外注して本業や物件拡張に時間を使った方が、トータルの収益が増えるケースが多いです。また、専門業者による写真報告つきの清掃は「清潔さ」スコアの安定につながり、予約率向上で収益面のプラスが生まれます。
参考文献
この記事は、箱根・熱海・小田原エリアで年間6,000件以上の民泊清掃を実施する経験に基づいて作成されています。収益シミュレーションはモデルケースであり、実際の収益を保証するものではありません。個別の事業計画については税理士等の専門家へご相談ください。
この記事の監修者
黒須 大株式会社インビックス 代表取締役
高級旅館および複数の宿泊施設での現場経験を基盤に、宿泊運営の構造を実務レベルで理解。
その後、ハウスクリーニング事業を立ち上げ、サービス設計・品質管理・オペレーション構築を主導してきました。
現在は宿泊施設専門の民泊関連サービスに注力し、単なる清掃支援にとどまらず、事業設計・運営改善・体制構築までを包括的にサポート。現場と経営の両視点から、持続可能な宿泊事業の成長を支援しています。