「使っていない期間にAirbnbで貸し出せば収益になる」。箱根や熱海、伊東に別荘や保養所をお持ちのオーナー様から、このご相談が急増しています。
しかし、私たちが箱根の民泊清掃を通じて数多くの別荘オーナー様と接する中で感じるのは、「別荘の管理」と「民泊としての運営」の違いを十分に理解しないまま始めてしまうケースが非常に多いということです。
別荘管理は「建物を維持する」ことが目的です。民泊運営は「ゲストに快適な体験を提供して対価を得る」ことが目的です。この目的の違いが、清掃の基準、管理の頻度、設備メンテナンスの内容すべてに影響します。
この記事では、別荘管理と民泊清掃の根本的な違いと、別荘を民泊として運用する際に見落としやすい管理の落とし穴を解説します。
別荘管理と民泊清掃｜根本的に異なる3つのポイント
違い① 清掃の「基準」が違う
別荘管理の清掃は、オーナー様ご自身やご家族が快適に過ごせるレベルで十分です。多少のホコリや使用感は許容されますし、細かい備品チェックも不要です。
一方、民泊の清掃は「初めて訪れる他人」が評価する基準で仕上げる必要があります。ホテルと同等の清潔さが求められ、髪の毛1本、指紋ひとつがレビュー評価に直結します。ベッドメイキングの品質、タオルの畳み方、備品の配置まで含めて「プレゼンテーション」としての清掃が求められるのです。
違い② 管理の「頻度」が違う
別荘管理は月1〜2回の巡回（換気・通水・目視点検）が一般的です。オーナー様が利用する前に清掃を行い、利用後に片付ける。年間を通じた管理頻度は限定的です。
民泊として運用する場合、ゲストの入れ替えごとに毎回清掃が必要です。繁忙期は同日入れ替えが連続し、週に3〜5回の清掃が発生することも。熱海の民泊清掃では、夏のハイシーズンに毎日清掃が入る物件も珍しくありません。
違い③ 求められる「対応範囲」が違う
別荘管理の対応範囲は、建物の維持保全が中心です。雨漏り、設備故障、庭の手入れ。いずれも「建物を守る」ための作業です。
民泊運営では、これに加えてゲスト向けのサービス品質管理が必要になります。リネンの交換・洗濯、消耗品の補充、写真報告によるリモート品質管理、レビュー対策としての細部の仕上げ。建物を守るだけでなく、「ゲストの体験」を管理する視点が求められます。
具体的に整理すると、以下のような違いがあります。
目的:別荘管理は「建物の維持保全」、民泊清掃は「ゲスト満足度の最大化」です。
清掃基準:別荘管理はオーナー基準で許容範囲がありますが、民泊清掃はホテル基準で髪の毛1本もNGです。
清掃頻度:別荘管理は利用前後のみ（月1〜2回）ですが、民泊清掃はゲスト入替ごと（週3〜5回になることも）です。
リネン管理:別荘管理はオーナー私物の維持で済みますが、民泊清掃では毎回交換・業務用洗浄が必要です。
備品管理:別荘管理では不要ですが、民泊清掃では消耗品の在庫管理・補充が必須です。
品質報告:別荘管理では不要ですが、民泊清掃では毎回の写真報告が標準です。
レビュー対策:別荘管理では不要ですが、民泊清掃では清潔さスコアが収益に直結します。
別荘を民泊にする際に見落としやすい5つの落とし穴
落とし穴① 空室期間の「放置」が稼働時のトラブルを生む
別荘として使う場合、空室期間は「何もしない」のが普通です。しかし民泊として運用する場合、空室期間の管理不備がそのまま稼働時のゲスト体験を悪化させます。
伊東の民泊清掃で頻繁に遭遇するのが、冬のオフシーズンに数ヶ月放置された別荘を春から民泊として稼働させるケースです。排水トラップの封水が蒸発して下水臭が充満、押入れの布団にカビが発生、エアコン内部にカビが蓄積。最初のゲストがこれらすべてに遭遇し、最悪のレビューからスタートすることになります。
落とし穴② 別荘管理会社が民泊対応できない
多くの別荘管理会社は、建物の巡回管理や庭の手入れを得意としていますが、民泊としての清掃（ベッドメイキング、備品補充、写真報告、同日入替え対応）には対応していません。「今の管理会社に清掃も頼めばいい」と考えて依頼したものの、民泊レベルの清掃品質に達しておらず、レビューで指摘されるケースが後を絶ちません。
落とし穴③ リネンを「自分の布団」のまま運用する
別荘で使っていたシーツや布団をそのまま民泊ゲストに使わせるオーナー様がいます。しかし、ゲストが入れ替わるたびに家庭用洗濯機で洗濯・乾燥するのは時間も手間もかかり、品質も安定しません。特に箱根や伊東のような高湿度環境では、乾燥が不完全なまま使用することになり、生乾き臭のリスクが高まります。
落とし穴④ 設備メンテナンスの頻度が足りない
別荘では年に1〜2回のエアコン清掃で十分ですが、民泊として稼働させると利用頻度が格段に増えるため、エアコンクリーニングの頻度も年2〜4回に引き上げる必要があります。給湯器、換気扇、水栓金具なども、民泊の利用頻度では消耗が早く、定期的な点検が欠かせません。
落とし穴⑤ 遠隔管理の仕組みがない
別荘オーナー様の多くは東京など遠隔地にお住まいで、物件に頻繁に通うことができません。別荘としての利用であれば月に数回の訪問で事足りますが、民泊として稼働させると清掃品質の確認、備品の補充状況、設備のトラブル対応など、リアルタイムに物件の状態を把握する仕組みが必要になります。
箱根・仙石原に別荘をお持ちの東京在住のオーナー様のケースです。別荘管理会社に月1回の巡回管理を依頼しながら、夏だけAirbnbで貸し出しを開始。管理会社に清掃も頼みましたが、ベッドメイキングはホテル品質に届かず、備品の補充は対象外、写真報告もなし。最初のゲストから「掃除が行き届いていない」「タオルが湿っている」「備品が不足」と3つの指摘を受け、評価は4.0からスタート。「別荘管理と民泊清掃は根本的に別物だと痛感した」と、インビックスに清掃を切り替えた後に振り返っていました。
別荘としての利用と民泊運営を両立する方法
空室期間は「建物保全モード」で巡回管理
民泊として稼働しない期間も、月1〜2回の巡回管理で建物を維持します。通水（全排水口の封水補充）、換気（全室30分以上）、カビ・害虫チェック、設備の動作確認。これにより、次の稼働開始時に「いきなり大掃除」になる事態を防げます。
稼働期間は「民泊清掃モード」に切り替え
ゲストの予約が入ったら、民泊清掃モードに切り替えます。チェックアウトごとのホテル品質清掃、リネン交換、備品補充、写真報告。同日入替えにも対応できるスケジュール管理。これらを別荘管理とは別の仕組みとして構築する必要があります。
リネンはレンタルに切り替える
別荘で使っていたリネンを民泊用に使い続けるのではなく、民泊向けリネンレンタルに切り替えることで、洗濯の手間・品質のばらつき・保管リスクをすべて解消できます。オーナー様のプライベートな寝具は別途保管し、民泊用のリネンはレンタルで運用するのが最も合理的です。
インビックスのリネンレンタルは清掃サービスと一体化しているため、清掃スタッフが到着してリネン回収・交換・セッティングまで一括で対応します。別々の業者に手配する必要がありません。
すべてを1社に任せる
空室期間の巡回管理、稼働期間の民泊清掃、リネンレンタル、エアコンクリーニング。これらをバラバラの業者に依頼すると、スケジュール調整だけで大きな負担になります。静岡県東部の民泊清掃も含め、インビックスでは建物保全と民泊運営の両方を1社でトータルに管理する体制を整えています。
熱海に別荘を持つ東京在住のオーナー様です。以前は別荘管理会社（巡回管理）、ハウスクリーニング業者（利用前後の清掃）、自分で洗濯（リネン）と3つの体制で回していましたが、民泊を始めた途端に管理が破綻。インビックスに一括切り替え後は、空室期間は月2回の巡回管理、稼働期間は毎回の民泊清掃＋リネンレンタル＋年3回のエアコンクリーニングを一元管理。「東京にいながら物件の状態が写真で毎回確認でき、管理の手間がほぼゼロになった。レビューも4.8をキープしている」とのことです。
まとめ
別荘管理は「建物を守る」こと、民泊清掃は「ゲスト体験を創る」こと。この目的の違いが、清掃基準・頻度・対応範囲のすべてに影響します。別荘管理会社に民泊清掃を兼ねて依頼しても、ベッドメイキング・備品補充・写真報告といった民泊特有の品質要件に対応できないケースがほとんどです。
空室期間の放置は封水切れ・カビ・害虫の進行を招き、稼働開始時に最悪のゲスト体験を生みます。リネンは自前ではなくレンタルに切り替え、設備メンテナンスの頻度は民泊の利用頻度に合わせて引き上げる。そして空室管理と民泊清掃を1社に一括で任せることで、遠隔オーナー様の管理負担を最小限に抑えられます。
私たちインビックスは、箱根・熱海・伊東・小田原エリアで、空室期間の巡回管理から稼働期間のホテル品質清掃、リネンレンタル・エアコンクリーニングまで、別荘オーナー様の民泊活用をワンストップでサポートしています。「別荘を民泊に活用したいが何から始めればいいかわからない」というオーナー様は、ぜひ一度ご相談ください。