箱根の雄大な自然に抱かれた別荘、熱海の夜景を一望できるマンションの一室。これらの素晴らしい物件を手に入れ、「さあ、これから民泊事業を始めるぞ」と夢と希望に胸を膨らませているオーナー様。その一歩、本当に大丈夫でしょうか。私たちインビックスは箱根の民泊清掃や熱海の民泊清掃の現場で、用途地域の確認不足によるトラブルを数多く見てきました。箱根のリネンレンタルや小田原のリネンレンタルを含む運営体制の構築は、法令確認と同じくらい重要です。
「物件さえあれば、Airbnbに登録すればすぐにでも始められる」。そんな風に考えているとしたら、それは非常に危険なサインです。民泊事業は、あなたが思っている以上に、多くの法律や条例によって厳しく規制されています。そして、その中でも最も根幹にあり、物件購入や賃貸契約を結んだ後では取り返しがつかない要素が「用途地域」です。
私たちインビックスは、箱根・熱海・小田原・湯河原エリアで年間6,000件以上の民泊清掃を担当し、これまで300件以上の新規オーナー様の立ち上げをサポートしてきました。その経験から断言できます——用途地域と条例の確認を怠ったオーナー様の約3割が、物件契約後に事業計画の大幅な見直しを余儀なくされています。
「用途地域って何?」「なんだか難しそう…」。そう思われる気持ちはよく分かります。しかし、この知識なくして民泊事業に乗り出すのは、羅針盤を持たずに大海原へ漕ぎ出すようなものです。最悪の場合、多額の投資をしたにも関わらず、一日も営業できずに撤退を余儀なくされる可能性さえあります。
この記事では、難解に聞こえる「用途地域」というルールを、民泊オーナー様の視点から徹底的にかみ砕いて解説します。さらに、神奈川県(箱根・小田原)と静岡県(熱海・伊東)の各自治体が独自に定める「上乗せ条例」という、このエリアで事業を行う上で絶対に知らなければならないローカルルールの現実にも深く切り込みます。法令遵守は、単なる義務ではありません。それは、あなたの事業をリスクから守り、地域住民に応援されながら持続的に成長するための、最も重要な「経営戦略」なのです。
全ての基本、「用途地域」とは何か?～土地の性格を知る～
用途地域とは、一言でいえば、都市計画法に基づいて定められた「土地利用に関する基本的なルール」です。それぞれの土地に「ここは静かな住宅街にしましょう」「ここは商業施設を集めて賑やかな場所にしましょう」といった形で、13種類の「性格」が割り当てられています。この性格付けによって、私たちは無秩序な開発から守られ、快適な都市生活を送ることができています。
なぜ土地に「性格」を決める必要があるのか?
少し想像してみてください。もし、用途地域というルールがなかったらどうなるでしょうか。あなたが静かな暮らしを求めて建てたマイホームの隣に、ある日突然、深夜まで営業する工場や、大音量の音楽が流れる商業施設が建つかもしれません。これでは、安心して生活することができません。
そうした混乱を防ぎ、それぞれの地域が持つ機能を最大限に発揮できるよう、土地の使い道を大まかにゾーニング(区分け)しているのが用途地域です。民泊事業も、この土地利用の大きなルールの中に位置づけられているため、無視することは絶対にできません。
13種類の用途地域、その個性を理解する
用途地域は大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分類され、さらに細かく13種類に分かれています。全てを暗記する必要はありませんが、民泊事業に関係の深い地域の「個性」を理解しておくことは、物件選びの際に非常に役立ちます。
例えば、「第一種低層住居専用地域」は、最も厳しく高さなどが制限された、いわば"お屋敷町"のようなエリアです。静かな環境が何よりも優先されるため、原則として店舗や事務所は建てられません。一方で、「商業地域」は、デパートや映画館などが集まる、いわゆる"繁華街"です。ここでは、日夜を問わず活気があることが求められます。
民泊施設は、この13種類の地域の「性格」と、これから解説する事業の法律が、どのように関わり合っているのかを理解することが、成功への第一歩となります。
「民泊新法」と「旅館業法」、あなたの事業モデルはどちら?
民泊を運営するには、主に「住宅宿泊事業法(民泊新法)」と「旅館業法」という2つの法律が関わってきます。どちらの許可(あるいは届出)を取得するかによって、運営スタイル、収益性、そして用途地域との関わり方が大きく変わります。ご自身の事業モデルに合わせて、どちらが最適かを見極める必要があります。
手軽に始められる「民泊新法(住宅宿泊事業)」
2018年に施行された民泊新法は、既存の住宅を活用して、比較的簡易な手続きで宿泊サービスを提供できるようにした法律です。多くの「副業型」や「自宅活用型」の民泊は、この法律に基づいて運営されています。
最大のメリットは、その手軽さです。旅館業法のような厳格な設備基準(フロントの設置など)は求められず、「届出」という形で事業をスタートできます。用途地域との関係で言えば、原則として「人が住んでいる(または住むことができる)住宅」がある場所であれば、ほとんどの地域で運営が可能です。これは、物件探しの選択肢が広がるという点で、大きな利点と言えるでしょう。
しかし、大きな制約もあります。それは、年間営業日数が180日以内に制限されるという点です。つまり、一年間の半分は施設を稼働させることができません。このため、民泊事業を収益の柱としたい本格的な事業者にとっては、収益性に限界があるモデルと言えます。
本格的な事業展開が可能な「旅館業法(簡易宿所)」
一方で、旅館業法に基づく「簡易宿所」の許可を取得すれば、年間営業日数の制限なく、365日施設を稼働させることが可能です。本格的に民泊事業を展開し、収益を最大化したいのであれば、こちらの選択肢が視野に入ってきます。
しかし、その分、ハードルは高くなります。玄関帳場(フロント)の設置義務や、消防法令への厳格な適合など、求められる設備基準は民泊新法よりも厳しくなります。そして、用途地域に関しても大きな制約を受けます。旅館業の営業が可能なのは、原則として住居専用地域(第一種・第二種低層、第一種・第二種中高層)では認められていません。ホテルや旅館が建てられる地域に限られるため、物件探しの難易度は格段に上がります。
物件契約前に知っておくべき「よくある勘違い」
私たちが相談を受ける中で、特に多い勘違いを3つご紹介します。これらは全て、物件契約後では取り返しがつかないものばかりです。
民泊新法の「年間180日」という上限は、あくまで「宿泊日数」の制限です。しかし、箱根町のように週末しか営業できない地域では、年間で約100日程度しか営業機会がない計算になります。「180日営業できるから採算が合う」という事業計画は、上乗せ条例によって根底から覆される可能性があるのです。
民泊新法は確かに多くの地域で民泊を可能にしましたが、マンションの管理規約で禁止されているケース、自治体の条例で制限されているケースは非常に多いです。特に熱海市では、管理会社の距離要件を満たせず、契約直前で断念されたオーナー様を何人も見てきました。
許可取得はゴールではなくスタートラインです。私たちの経験上、開業後1年以内に撤退するオーナー様の多くは、清掃・リネン・設備管理の体制構築で躓いています。特に遠隔オーナーの場合、地域に根差したパートナーがいなければ、トラブル対応が後手に回り、レビュー評価が下がり、予約が入らなくなる——という負のスパイラルに陥りがちです。
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【最重要】箱根・熱海エリアで絶対に知るべき「上乗せ条例」の現実
さて、ここからが本題です。民泊新法は、「年間180日以内なら、住宅がある場所で広く民泊を認める」という国の大きな枠組みです。しかし、法律には「地域の事情に応じて、自治体がさらに厳しいルールを条例で定めることができる」という余地が残されています。これが、通称「上乗せ条例」と呼ばれるものです。
観光地でありながら、同時に多くの人々が静かな暮らしを営む箱根・熱海エリアでは、この上乗せ条例が民泊事業の行方を大きく左右します。国の法律だけを見て物件を決めてしまうと、思わぬ「待った」がかかるのです。
箱根町:「静寂」を守るための平日営業制限が意味するもの
豊かな自然と静かな環境を求めて多くの人が訪れる箱根町。この町の条例は、その「静寂」を守ることを強く意識しています。具体的には、住居専用地域(第一種・第二種低層、第一種・第二種中高層)において、民泊新法に基づく民泊の営業を「週末等(金曜日の正午から月曜日の正午まで)に限定する」という厳しい制限を設けています。
これは、何を意味するのでしょうか。年間180日という上限の中で、さらに平日の営業ができないということです。収益シミュレーションは大きく変わります。このエリアで民泊新法での運営を目指すのであれば、単価の安い平日を捨て、週末の宿泊単価をいかに最大化するかという、高度な運営戦略が求められます。また、平日の利用が見込めないため、清掃やメンテナンスのスケジュールは組みやすいという側面もありますが、収益機会が限定されるという事実は、事業計画の根幹に関わる重要な要素です。
箱根で民泊を始めたいというオーナー様から「平日も営業できると思っていた」という相談を何度も受けてきました。物件契約後に条例を知り、事業計画の見直しを余儀なくされたケースも。私たちは物件検討段階からご相談いただくことで、用途地域・条例の確認から箱根の民泊清掃体制の構築まで一貫してサポートしています。ある東京在住のオーナー様は、箱根に別荘を購入後、民泊運営を計画されていましたが、物件が第一種低層住居専用地域にあり、週末しか営業できないことを知ったのは契約後でした。当初想定していた年間売上600万円は、実質200万円程度に下方修正。用途地域の確認は、物件の内見より先に行うべき——これは私たちが強く伝えているアドバイスです。
熱海市:「駆けつけ義務」が問う、管理・清掃会社の真価
首都圏からのアクセスが良く、遠隔オーナーが多い熱海市。市の条例は、この「遠隔管理」という現実に即した、非常に重要なルールを定めています。それは、住居専用地域で民泊を運営する場合、住宅宿泊管理業者(管理会社)の営業所が、施設から車で30分(直線距離10km)以内に存在しなければならない、というものです。
この条例の背景には、過去に発生した騒音やゴミ出しといったトラブルがあります。問題が発生した際に、オーナーや管理者がすぐに現場に駆けつけ、対応できる体制を義務付けているのです。これは、遠隔オーナーにとって極めて重要なポイントです。つまり、「どの管理・清掃会社でも良いわけではない」ということを意味します。東京に本社があるだけの全国チェーンの業者では、この条件を満たせない可能性があります。
深夜の騒音トラブル、ゴミの不法投棄、急な設備不良。こうした事態に迅速に対応できるのは、熱海の地理と事情を熟知した、地域に根差した業者だけです。この条例は、清掃・管理会社の「地域密着度」と「緊急対応能力」を測る、一つのリトマス試験紙と言えるでしょう。
私たちは熱海の民泊清掃・緊急対応を担当しています。実際に深夜2時に「エアコンが動かない」とゲストから連絡が入り、15分で駆けつけて応急対応した経験があります。熱海の条例が求める「20分以内」は、地理を知らない業者には厳しい基準です。また、熱海で多いのが「管理会社の距離要件」を軽視したケースです。あるオーナー様は、東京の大手管理会社と契約していましたが、実際の緊急対応は外注の下請け業者。深夜のトラブル時に2時間以上待たせてしまい、ゲストから厳しいレビューを受けました。その後、私たちに切り替えていただき、30分以内の駆けつけ体制を構築したことで、レビュー評価は3.8から4.6まで回復しています。
湯河原町・小田原市・伊東市:規制が緩やかだからこそ問われる「運営の質」
一方で、同じ観光地でも、湯河原町や小田原市、伊東市などでは、現時点(2025年10月)で箱根町や熱海市ほど厳しい上乗せ条例は施行されていません。しかし、これを「自由にできる」と考えるのは早計です。
規制が緩やかであるということは、それだけ運営者の自主的なモラルと、高い管理品質が求められるということを意味します。もし、一部の運営者がルールを無視した運営を行い、近隣トラブルが多発するような事態になれば、いずれは行政が厳しい規制に乗り出さざるを得ません。規制がないエリアで事業を行うことは、その地域の民泊全体の未来を左右する責任を負うことでもあるのです。
だからこそ、規制の有無に関わらず、騒音やゴミ問題を防ぐための徹底したハウスルールの周知、そして、それを担保する高品質な清掃・管理体制の構築が不可欠です。特に清掃は、施設の美観を保つだけでなく、チェックアウト後のゴミの適切な処理や、忘れ物の管理、設備の異常チェックといった、管理業務の最前線でもあります。ここに信頼できるパートナーを持つことが、持続可能な運営の鍵となります。
失敗しない物件選びのための、用途地域の具体的な調査方法
では、検討している物件の用途地域や、関連する条例を具体的に調べるには、どうすれば良いのでしょうか。3つのステップで、確実な調査方法を解説します。
インターネットで一次情報を確認する
まずは、物件の住所がわかっていれば、インターネットで手軽に調べることができます。「〇〇市 用途地域」といったキーワードで検索すれば、多くの自治体が用途地域マップ(都市計画図)をウェブサイトで公開しています。これにより、検討中の物件がどの色のエリアに属しているのかを、大まかに把握することができます。
自治体の窓口で最終確認を取る
インターネットの情報はあくまで参考です。最終的な判断を下す前には、必ず市役所や町役場の都市計画課などの担当窓口に直接出向き、正確な情報を確認しましょう。その際には、物件の住所がわかる資料(地図や公図など)を持参し、具体的に質問することが重要です。担当者から直接説明を受けることで、ウェブサイトだけでは分からなかった細かなニュアンスや注意点を把握できます。
不動産会社・専門家への確認でリスクを回避する
物件の売買や賃貸契約を進める際には、担当の不動産会社にも、その物件で民泊事業が可能であるかを確認する義務があります。しかし、不動産会社の担当者が必ずしも民泊の法令に精通しているとは限りません。最終的には、民泊事業に詳しい行政書士や、地域の事情に精通した清掃・管理会社など、複数の専門家の目でチェックしてもらうことで、リスクを最小限に抑えることができます。
許可取得後に待ち受ける「運営の現実」— 清掃・リネン・設備管理の落とし穴
用途地域を確認し、条例をクリアし、無事に許可を取得できた。しかし、ここからが民泊事業の「本番」です。私たちが神奈川・静岡エリアで年間6,000件以上の民泊清掃を担当する中で見てきた、最も多い失敗パターンは「許可は取れたが運営が回らない」ケースです。
箱根・熱海で民泊清掃会社を選ぶ際の注意点
温泉地である箱根・熱海では、通常の民泊清掃とは異なる専門性が求められます。浴室の水垢が通常より早く蓄積し、市販洗剤では落とせない状態になるのです。温泉成分に対応した専門技術を持つ地域密着型の清掃業者を選ぶことが重要です。
また、山間部特有の道路事情も見落としがちなポイントです。箱根では急な坂道や狭い道路が多く、雨の日は到着時間が読めなくなることも。地理を熟知し、独自の巡回ルートを持つ業者でなければ、安定したターンオーバー対応は困難です。
リネン手配とエアコン整備 — 温泉地ならではの課題
温泉地では、湿度の高い環境によりリネン類の劣化が通常より早く進みます。タオルがすぐに黄ばんだり、シーツがごわついたり。こうした状態のリネンは、ゲストの満足度を確実に下げ、低評価レビューの原因となります。民泊向けリネンレンタルを活用し、定期的に交換される仕組みを整えておくことが、レビュー維持の鍵です。自前で購入・管理するよりも、プロに任せた方が結果的にコストを抑えられるケースが多いのも事実です。
設備面では、箱根・熱海エリアは海に近く塩害の影響を受けやすい地域です。また、湿気によるエアコンの劣化も見落としがちなポイント。「エアコンがカビ臭い」「効きが悪い」というクレームは、即座に低評価レビューにつながります。年1回のエアコンクリーニングを入れるだけで、故障リスクと電気代を大幅に抑えられます。設備の資産価値を守る「予防投資」として、定期メンテナンスの計画を立てておくことをおすすめします。
「許可は取れたのに、3ヶ月で撤退した」というオーナー様の相談を受けたことがあります。原因は、温泉浴室の水垢放置による低評価の連鎖でした。清掃業者に依頼していたものの、温泉地の清掃経験がなく、通常の洗剤で対応していたとのこと。私たちが引き継いだ際は、まず2時間かけて鏡と蛇口の水垢を除去し、以降は毎回の清掃で予防ケアを実施。3ヶ月後にはレビュー評価が4.2から4.8まで回復しました。
清掃品質とレビュー評価の相関——現場データから見える真実
私たちが担当する施設のデータを分析すると、清掃品質の低下とレビュー評価の低下には、明確な相関関係があります。特に以下の3点は、ゲストが敏感に反応するポイントです。
1つ目は浴室の水垢。温泉地では毎回の清掃で予防ケアを行わないと、1週間で鏡が曇り始めます。2つ目はリネンの匂い。湿度の高い熱海では、乾燥が不十分なタオルはすぐにカビ臭くなります。3つ目はエアコンの風。フィルター清掃だけでは不十分で、年1回は内部洗浄が必要です。
これらは全て、「見た目は綺麗なのに低評価がつく」という現象の原因です。清掃会社を選ぶ際は、単なる掃除だけでなく、リネン管理・設備メンテナンスまで一貫して対応できるかを確認することをお勧めします。
まとめ
民泊事業を始めることは、空き家問題の解決や地域経済の活性化に貢献する、社会的にも意義のある活動です。しかし、その事業が、地域に暮らす人々の平穏を脅かすものであってはなりません。用途地域や上乗せ条例といったルールは、その共存のために設けられた、最低限の約束事です。
法令遵守は、事業をリスクから守るための「守り」の姿勢であると同時に、ゲストと地域住民からの信頼を得て、長期的に愛される施設を育てるための「攻め」の経営戦略でもあります。
そして、用途地域と条例を理解することは、民泊事業の「入口」に過ぎません。許可取得後には、清掃・リネン・設備管理という運営の現実が待っています。私たちは箱根の民泊清掃や熱海の民泊清掃を通じて、物件選びの段階から日々の運営まで、オーナー様の事業成功をサポートしています。
私たちは2018年の民泊新法施行以来、箱根・熱海エリアで数多くのオーナー様の開業と運営をサポートしてきました。その中で痛感しているのは、「法令の理解」と「運営の実務」は、どちらが欠けても事業は成り立たないということです。用途地域や条例の知識があっても、日々の清掃・リネン・設備管理が回らなければゲストは満足しません。逆に、運営体制が整っていても、法令違反で営業停止になれば全てが水の泡です。
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よくある質問
民泊における「用途地域」とは何ですか？
用途地域とは、都市計画法に基づいて土地利用に関する基本ルールを定めたもので、住居系・商業系・工業系の3分類・13種類に分かれています。民泊事業はこの用途地域によって営業の可否や条件が変わるため、物件契約前の確認が必須です。旅館業法に基づく簡易宿所は住居専用地域では原則営業できませんが、民泊新法ではほとんどの地域で運営が可能です。
箱根の民泊は平日も営業できますか？
箱根町の上乗せ条例により、住居専用地域では民泊新法に基づく営業が「週末等（金曜日の正午から月曜日の正午まで）」に限定されています。つまり平日の営業はできないため、年間180日の上限の中でさらに営業機会が制限されます。このエリアでは週末の宿泊単価を最大化する高度な運営戦略が求められます。
熱海市の「駆けつけ義務」とは何ですか？
熱海市の条例では、住居専用地域で民泊を運営する場合、住宅宿泊管理業者（管理会社）の営業所が施設から車で30分（直線距離10km）以内に存在しなければなりません。深夜の騒音トラブルやゴミの不法投棄など、問題発生時にすぐ現場に駆けつけられる体制を義務付けるもので、地域に根差した管理・清掃会社の選定が重要になります。
民泊新法と旅館業法、どちらで始めるべきですか？
副業型や自宅活用型なら手続きが簡易な民泊新法（年間180日制限あり）が向いています。本格的な事業展開で365日稼働させたい場合は旅館業法（簡易宿所）の許可が必要ですが、設備基準が厳しく、住居専用地域では営業できないなど物件選びのハードルが高くなります。用途地域と上乗せ条例を確認した上で判断することが重要です。
参考文献
この記事の情報は執筆時点のものです。法令・条例の最新情報は各自治体の公式サイトでご確認ください。個別の状況により最適な対応は異なる場合があります。
この記事の監修者
黒須 大株式会社インビックス 代表取締役
高級旅館および複数の宿泊施設での現場経験を基盤に、宿泊運営の構造を実務レベルで理解。
その後、ハウスクリーニング事業を立ち上げ、サービス設計・品質管理・オペレーション構築を主導してきました。
現在は宿泊施設専門の民泊関連サービスに注力し、単なる清掃支援にとどまらず、事業設計・運営改善・体制構築までを包括的にサポート。現場と経営の両視点から、持続可能な宿泊事業の成長を支援しています。